Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak wygląda w praktyce?

Masz mieszkanie na kredyt i planujesz jego sprzedaż, mimo że do spłaty pozostało jeszcze kilkadziesiąt lub nawet kilkaset tysięcy złotych? Nie musisz czekać do uregulowania ostatniej raty. Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa, jednak wymaga kilku dodatkowych formalności, które zabezpieczą zarówno Ciebie, jak i nowego właściciela.

Kluczowe znaczenie ma kontakt z bankiem, ustalenie aktualnego salda zadłużenia oraz prawidłowe rozliczenie ceny sprzedaży. Trzeba również przygotować dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Co więcej, mieszkanie z hipoteką może kupić również osoba, która sama finansuje zakup mieszkania kredytem hipotecznym. Jak wygląda cały proces i na co zwrócić uwagę, aby bezpiecznie sprzedać nieruchomość? Wyjaśniam krok po kroku.

Tak. Nie musisz czekać, aż spłacisz ostatnią ratę kredytu hipotecznego. Mieszkanie nadal należy do Ciebie, dlatego możesz je sprzedać również wtedy, gdy w księdze wieczystej widnieje hipoteka na rzecz banku.

Zanim jednak wystawisz nieruchomość na sprzedaż, skontaktuj się z bankiem i sprawdź aktualne saldo zadłużenia. Dowiedz się, jaka kwota pozwoli całkowicie spłacić kredyt oraz jakie dokumenty bank przygotuje na potrzeby transakcji. Poproś również o dokładne wyliczenie kwoty potrzebnej do wcześniejszej spłaty, z uwzględnieniem należnych odsetek i ewentualnych kosztów wynikających z umowy kredytowej. Dzięki temu będziesz wiedzieć, jaką część ceny sprzedaży trzeba przeznaczyć na spłatę zobowiązania.

Jak wygląda to w praktyce? Załóżmy, że sprzedajesz mieszkanie za 500 000 zł, a saldo kredytu wynosi 150 000 zł. W typowej transakcji część ceny potrzebna do spłaty zadłużenia trafia na rachunek wskazany przez Twój bank. Pozostałą kwotę otrzymujesz Ty, zgodnie z zasadami określonymi w umowie sprzedaży.

To typowy sposób rozliczenia takiej transakcji, jednak szczegółowa procedura zależy od banku, umowy kredytowej oraz sposobu finansowania zakupu przez kupującego. Dlatego konkretne wymagania zawsze sprawdź w swoim banku przed podpisaniem umowy.

Co ważne, kupujący również może finansować zakup kredytem hipotecznym. Jeśli natomiast planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego, warto wcześniej ustalić kolejność obu transakcji i sposób finansowania kolejnej nieruchomości. Dzięki temu łatwiej zaplanujesz terminy oraz przepływ pieniędzy.

Pamiętaj też o podatkach. Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyłeś lub wybudowałeś, sprzedaż może podlegać podatkowi dochodowemu. Dlatego przed podjęciem decyzji warto sprawdzić zarówno warunki wcześniejszej spłaty kredytu, jak i podatkowe skutki transakcji.

Hipotekę możesz wykreślić po wygaśnięciu wierzytelności, którą zabezpieczała – najczęściej po całkowitej spłacie kredytu. Sama spłata nie usuwa jednak automatycznie wpisu z księgi wieczystej. Po rozliczeniu zobowiązania bank wydaje dokument, który umożliwia wykreślenie hipoteki, potocznie nazywany listem mazalnym. Następnie należy złożyć wniosek o wykreślenie wpisu z działu IV księgi wieczystej.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania w takiej sytuacji? Nie zawsze musisz czekać z podpisaniem aktu notarialnego, aż sąd usunie hipotekę. Umowa przedwstępna może określać sposób rozliczenia zadłużenia, natomiast przy finalizacji transakcji część ceny trafia na rachunek wskazany przez bank w celu spłaty kredytu. Pozostałą kwotę otrzymujesz Ty. Wysokość kwoty, która ostatecznie trafi do Ciebie, zależy przede wszystkim od ustalonej ceny sprzedaży oraz kwoty potrzebnej do całkowitej spłaty kredytu. Dlatego jeszcze przed wystawieniem oferty warto znać zarówno aktualne zadłużenie, jak i realną wartość mieszkania.

Po spłacie bank wydaje dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki, a następnie można złożyć odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Dzięki właściwemu przygotowaniu nabywca mieszkania wie, w jaki sposób hipoteka zostanie wykreślona i na jakich zasadach przebiega rozliczenie. Ma to szczególne znaczenie, gdy sprzedaż obecnej nieruchomości ma jednocześnie umożliwić Ci zakup nowego mieszkania.

Przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką potrzebujesz standardowych dokumentów dotyczących nieruchomości oraz dodatkowych dokumentów z banku. Ich dokładna lista zależy od stanu prawnego mieszkania, dlatego warto ustalić ją z notariuszem i bankiem jeszcze przed planowanym terminem transakcji.

Przede wszystkim przygotuj dokument potwierdzający, w jaki sposób nabyłeś nieruchomość, np. akt notarialny sprzedaży lub darowizny. Potrzebne będą również dokumenty dotyczące samego lokalu, a w zależności od sytuacji m.in. odpowiednie zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni. Przy sprzedaży trzeba też przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej, a notariusz odnotuje ten fakt w akcie notarialnym.

Najważniejsze przy mieszkaniu z kredytem są jednak dokumenty z banku. Poproś bank przede wszystkim o informację o aktualnej kwocie zadłużenia i warunkach całkowitej spłaty kredytu oraz dokument wskazujący rachunek, na który kupujący ma przekazać odpowiednią część ceny. Bank powinien też określić warunki, po których spełnieniu wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Przykładowo PKO BP po wyborze kupującego wydaje dokument z kwotą do zapłaty, a po rozliczeniu transakcji – oświadczenie umożliwiające wykreślenie hipoteki.

Nie odkładaj kompletowania dokumentów na dzień przed wizytą u notariusza. Jeśli przygotujesz je wcześniej, łatwiej ustalisz sposób rozliczenia ceny z kupującym i bankiem, a przede wszystkim ograniczysz ryzyko, że brak jednego dokumentu przesunie podpisanie aktu notarialnego.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – krok po kroku? Sama hipoteka nie uniemożliwia przeprowadzenia transakcji, jednak musisz zadbać o kilka dodatkowych formalności.

1. Najpierw skontaktuj się z bankiem, sprawdź aktualne saldo zadłużenia i uzyskaj zaświadczenie z banku potrzebne do przeprowadzenia sprzedaży.
2. Następnie ustal cenę sprzedaży oraz sposób rozliczenia. Część środków kupujący przeznaczy na spłatę kredytu, a pozostała kwota trafi do Ciebie zgodnie z ustalonymi warunkami.
3. Po całkowitej spłacie zobowiązania bank wyda dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki, a następnie będzie można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Dodatkowo sprawdź kwestie podatkowe. Jeśli od końca roku, w którym nabyłeś lub wybudowałeś nieruchomość, nie minęło jeszcze 5 lat, sprzedaż może podlegać podatkowi dochodowemu. Dlatego dobre przygotowanie dokumentów, sprawdzenie daty nabycia i zaplanowanie kolejnych działań pozwolą Ci sprawnie przeprowadzić sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości z kredytem w Zamościu lub okolicy, pomogę Ci przejść przez cały proces bez zbędnych komplikacji. Sprawdzimy sytuację nieruchomości, aktualne zadłużenie, cenę sprzedaży mieszkania oraz dokumenty potrzebne do przeprowadzenia transakcji.

Zadbam również o kontakt z kupującym, ustalenia dotyczące spłaty kredytu oraz przygotowanie do podpisania umowy kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza. Jeśli zastanawiasz się, jak sprzedać mieszkanie z hipoteką, wyjaśnię Ci kolejne etapy i odpowiem na najczęściej zadawane pytania o sprzedaż takiej nieruchomości.

Chcesz bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż nieruchomości? Skontaktuj się z moim biurem nieruchomości w Zamościu. Przeanalizujemy Twoją sytuację i zaplanujemy kolejne działania krok po kroku.