Czego nie zrobi za Ciebie notariusz, a w czym pomoże agent nieruchomości?

Zakup nieruchomości to transakcja, przy której jeden błąd może kosztować znacznie więcej niż kilka tysięcy złotych. Dlatego wielu kupujących chce mieć pewność, że ktoś sprawdzi dokumenty, wychwyci potencjalne problemy i dopilnuje formalności. Często zakładają, że skoro finalizacja transakcji odbywa się u notariusza, właśnie tam otrzymają kompleksową ochronę.

W praktyce zakres obowiązków poszczególnych specjalistów wygląda inaczej. Co więcej, część ważnych kwestii warto sprawdzić znacznie wcześniej niż w dniu podpisania aktu notarialnego. Jeśli planujesz zakup mieszkania, domu lub działki w Zamościu albo okolicy, dobrze wiedzieć, kto może Ci pomóc na kolejnych etapach i czego możesz od niego oczekiwać. Czego nie zrobi za Ciebie notariusz, a w czym pomoże agent nieruchomości? Wyjaśniam.

Wizyta u notariusza to jeden z najważniejszych etapów zakupu nieruchomości. Notariusz ponosi odpowiedzialność, aby czynność prawna, której dokonujesz, była zgodna z przepisami prawa. Przy sprzedaży mieszkania, domu lub działki jego zadaniem jest sporządzić akt notarialny na podstawie przedstawionych dokumentów i ustaleń stron. Następnie odczytuje jego treść, wyjaśnia znaczenie zapisów oraz upewnia się, że rozumiesz skutki prawne zawieranej umowy. Powinien również odmówić dokonania czynności, jeśli byłaby ona sprzeczna z prawem.

Ponadto podczas wizyty u notariusza specjalista weryfikuje tożsamość stron i sprawdza dokumenty potrzebne do sporządzenia aktu. Analizuje również stan prawny wynikający m.in. z księgi wieczystej, jeśli nieruchomość ją posiada. Po zawarciu umowy składa odpowiednie wnioski wieczystoksięgowe, np. o wpisanie Ciebie jako nowego właściciela. W zależności od transakcji pobiera także należne podatki i opłaty.

Notariusz nie prowadzi Cię przez cały proces zakupu i nie analizuje nieruchomości z perspektywy Twoich potrzeb jako kupującego. Nie wyszukuje ofert, nie ogląda z Tobą mieszkań czy domów, a sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości nie należy do zakresu jego obowiązków. Nie analizuje również ceny na tle lokalnego rynku i nie podpowiada, czy warto podjąć próbę jej negocjacji.

Co więcej, notariusz nie negocjuje w Twoim imieniu ceny, terminu wydania nieruchomości, pozostawienia wyposażenia ani innych warunków sprzedaży. Zakres usług notarialnych obejmuje natomiast m.in. prawidłowe przygotowanie czynności notarialnej – projekt aktu notarialnego powstaje na podstawie dokumentów, ustaleń oraz oświadczeń stron. Notariusz nie koordynuje jednak całego wcześniejszego kontaktu między kupującym a sprzedającym i nie pilnuje realizacji wszystkich uzgodnień na poszczególnych etapach zakupu. Dlatego jego udział w transakcji nie zastępuje wsparcia, którego możesz potrzebować jeszcze przed umówieniem wizyty w kancelarii.

Wsparcie agenta zaczyna się jeszcze zanim podejmiesz ostateczną decyzję o zakupie. Agent pomaga Ci zebrać i uporządkować informacje dotyczące nieruchomości, a następnie zwraca uwagę na kwestie, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji lub Twoją decyzję. Sprawdza m.in. księgę wieczystą, prawo sprzedającego do nieruchomości, ewentualne obciążenia oraz dokumenty potrzebne do przeprowadzenia sprzedaży.

Jednocześnie weryfikacja nie ogranicza się do dokumentów. Agent może dopytać o stan techniczny, koszty utrzymania, wyposażenie, termin przekazania nieruchomości czy inne warunki istotne z punktu widzenia kupującego. Ponadto pomaga wyjaśnić nieścisłości i uzyskać brakujące informacje od właściciela. Jeśli pojawi się kwestia wymagająca wiedzy innego specjalisty, może wskazać potrzebę konsultacji np. z prawnikiem, doradcą kredytowym lub fachowcem, który oceni stan techniczny. Dzięki temu przed podjęciem decyzji masz więcej informacji i możesz świadomie ocenić, czy dana nieruchomość odpowiada Twoim potrzebom.

Nie każda nieruchomość ma prostą sytuację prawną. Czasem przed sprzedażą trzeba wyjaśnić kwestie związane ze spadkiem lub testamentem, wcześniejszą darowizną, ustanowioną służebnością czy innymi zapisami, które mogą mieć znaczenie dla transakcji. Agent pomaga uporządkować te informacje, wskazuje, jakie dokumenty trzeba zgromadzić i w razie potrzeby kieruje sprawę do notariusza lub prawnika. Jednocześnie dba o przepływ informacji między kupującym a sprzedającym, tak aby obie strony wiedziały, na jakim etapie znajduje się transakcja, co trzeba jeszcze wyjaśnić i jakie znaczenie mają poszczególne ustalenia.

Cenę oraz warunki zakupu ustalasz bezpośrednio ze sprzedającym albo negocjujesz je przy wsparciu agenta nieruchomości. Agent może reprezentować Twoje interesy podczas rozmów, przedstawić argumenty przemawiające za zmianą ceny i pomóc określić, jakie warunki warto zaproponować. Przy tym bierze pod uwagę nie tylko cenę ofertową, lecz także sytuację na lokalnym rynku, zainteresowanie daną nieruchomością, jej stan oraz warunki przedstawione przez właściciela.

Negocjacje mogą dotyczyć również wielu innych kwestii. Termin podpisania umowy, wysokość zadatku lub zaliczki, data przekazania kluczy, pozostawienie wyposażenia czy sposób zapłaty – wszystkie te ustalenia mogą mieć dla Ciebie znaczenie. Strony określają również, czy zapłata nastąpi poprzez przelew, czy w grę wchodzi gotówka, a także kiedy sprzedający otrzyma pieniądze. Jednym z rozwiązań może być również złożenie pieniędzy do depozytu notarialnego, jeśli strony zdecydują się na taki sposób zabezpieczenia rozliczenia. Agent pomaga doprecyzować uzgodnienia dotyczące płatności, a następnie pilnuje, aby strony uwzględniły je na kolejnych etapach transakcji.

Przy zakupie nieruchomości musisz dopilnować znacznie więcej niż terminu podpisania aktu notarialnego. Trzeba zebrać potrzebne dokumenty, ustalić kolejne etapy transakcji, określić sposób i termin zapłaty, a także zadbać o to, aby obie strony wiedziały, do czego i w jakim terminie się zobowiązały. Właśnie w koordynacji tych działań może pomóc Ci agent nieruchomości.

Ważnym etapem często staje się umowa przedwstępna. Możesz zawrzeć ją w formie aktu notarialnego, ale przepisy nie wymagają takiej formy dla samej ważności umowy przedwstępnej. Strony mogą podpisać ją również w biurze nieruchomości. Kluczowe znaczenie ma jednak jej prawidłowa treść. Umowa powinna jasno określać m.in. strony, nieruchomość, cenę oraz istotne warunki przyszłej sprzedaży. W zależności od sytuacji warto również precyzyjnie ustalić terminy, zasady zapłaty zadatku lub zaliczki, sposób finansowania czy konsekwencje niewykonania ustaleń.

Agent może pomóc skoordynować przygotowanie umowy, zebrać informacje i dokumenty oraz dopilnować, aby znalazły się w niej uzgodnienia stron. Jednocześnie forma umowy ma znaczenie dla przysługujących Ci później uprawnień, dlatego przy bardziej skomplikowanych transakcjach warto ustalić z notariuszem lub prawnikiem, które rozwiązanie najlepiej zabezpieczy Twoją sytuację.

Ponadto możesz udzielić agentowi pełnomocnictwa do określonych czynności. Jego zakres zależy od tego, co dokładnie chcesz mu powierzyć, a przy niektórych czynnościach prawo wymaga zachowania szczególnej formy pełnomocnictwa. Dzięki odpowiednio określonemu zakresowi agent może działać w Twoim imieniu w uzgodnionych sprawach i odciążyć Cię w części formalności związanych z transakcją.

Podpisanie umowy sprzedaży nie oznacza końca wsparcia agenta. Kolejnym etapem jest przekazanie nieruchomości, podczas którego agent może pomóc w przygotowaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. W dokumencie warto uwzględnić m.in. stan nieruchomości i wyposażenia, liczbę przekazanych kluczy oraz aktualne wskazania liczników.

Agent może również uczestniczyć w samym przekazaniu mieszkania lub domu, dopilnować wcześniejszych ustaleń stron i pomóc w spisaniu stanów liczników. Dzięki temu formalnie zamykasz transakcję i masz dokument potwierdzający, w jakim stanie oraz kiedy sprzedający przekazał Ci nieruchomość.

Podsumowując, notariusz i agent nieruchomości pełnią w procesie zakupu inne role, dlatego ich zadań nie należy traktować zamiennie. Do obowiązków notariusza należy m.in. sporządzanie aktów notarialnych, czuwanie nad zgodnością czynności z prawem oraz prawidłowe sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Wyjaśnia także jej zapisy i skutki prawne, aby kupujący i sprzedający wiedzieli, jakie zobowiązania na siebie przyjmują. Za wykonane czynności pobiera wynagrodzenie, czyli taksę notarialną, a w zależności od transakcji także odpowiednie podatki i opłaty.

Notariusz nie sprawdza jednak wszystkich kwestii, które mogą być istotne dla Ciebie jako kupującego, np. stanu technicznego nieruchomości czy tego, czy jej cena odpowiada sytuacji na lokalnym rynku. Agent może natomiast towarzyszyć Ci od wcześniejszych etapów transakcji. Pomaga zweryfikować nieruchomość i dokumenty, negocjować cenę, ustalić sposób oraz termin rozliczenia, a także pilnuje terminów i uzgodnień między stronami. Jego wsparcie może obejmować również przekazanie nieruchomości już po zawarciu umowy sprzedaży. Role obu specjalistów są więc różne, ale każda z nich ma swoje miejsce w procesie zakupu.

Myślisz o zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Masz pytania dotyczące kwestii podatkowych, stanu prawnego nieruchomości, sporządzenia umowy czy innych kwestii okołozakupowych? Skorzystaj z mojego wsparcia, udzielam porad w oparciu o moje doświadczenie. Pomogę Ci kupić lub sprzedać mieszkanie, dom albo działkę w Zamościu i okolicy. Sprawdzę dokumenty, pomogę w negocjacjach, dopilnuję terminów i ustaleń oraz przeprowadzę Cię przez kolejne etapy transakcji – aż do przekazania nieruchomości. Skontaktuj się ze mną i porozmawiajmy o Twoich planach.